Mgr. Adriana Kvítková, Zdroj: Verlag Dashöfer
Dotaz:
Může společenství vlastníků omezit přístup nájemcům bytů pronajímaných některými vlastníky bytů do některých společných prostor, např. zahrada, kočárkárna, sušárna, půda a parkovací plochy pro auta? Na to samé bych se chtěl zeptat, pokud nastane případ, že byty nejsou pronajímány na nájemní smlouvy, ale jako krátkodobé ubytování tzv. airbnb. Jaké povinnosti při pronajímání tzv. airbnb mají vlastníci bytů, kteří je pronajímají, vůči společenství vlastníků? Jak zajistit, aby byl výbor informován o cizích osobách pohybujících se v domě, jak zajistit spravedlivé vyúčtování služeb, pro jejichž vyúčtování je rozhodný počet osob v bytě?
Odpověď:
K výše položenému dotazu si dovolujeme uvést, že stejně jako společenství vlastníků nemůže omezit v užívání společných částí vlastníka jednotky, nemůže omezit ani jeho nájemce. V souladu s ust. § 1117 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) platí, že každý spoluvlastník má právo k celé věci a toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Pokud tedy vlastník jednotky, jakožto pronajímatel, v nájemní smlouvě s nájemcem sám neoznačil, které prostory nájemce nebude užívat, není možné jej v užívání takových prostor bez dalšího omezit (pokud jednotlivé společné části nejsou určeny k užívání jen některého vlastníka/vlastníků). Stejné pak platí i v případě, že je bytová jednotka pronajímána k tzv. krátkodobým pronájmům.
Co se týče chování nájemců (i těch krátkodobých) ve společných prostorách, vlastník jednotky má v souladu s ust. § 1176 občanského zákoníku povinnost zajistit dodržování pravidel pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, a to i osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Tato pravidla jsou většinou součástí stanov nebo prohlášení vlastníka, případně ve formě domovního řádu, a pokud taková pravidla společenství vlastníků nepřijalo, doporučujeme tak učinit. V rámci těchto pravidel pro správu domu a pro užívání společných částí může shromáždění společenství vlastníků odhlasovat i systém pokut pro případ jejich nedodržování. V případě, že nájemce způsobí na společných částech škodu, lze zároveň její náhradu požadovat po vlastníku jednotky.
Co se týče informování výboru o pohybu cizích osob v domě, takové opatření by bylo stěží proveditelné (některá společenství vlastníků v této souvislosti přistupují k extrémním řešením – např. ke čtečce otisků prstů pro vpuštění do domu, nicméně takové opatření je problematické i s ohledem na novou právní úpravu v oblasti ochrany osobních údajů, jimiž jsou i údaje biometrické).
Ve vztahu k vyúčtování služeb, které se řídí počtem osob v bytě, si dovolujeme uvést, že vlastník jednotky nemá povinnost společenství vlastníků oznámit změny v počtu osob, které nemají v bytě domácnost a které nebydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce (což u krátkodobých pronájmů zcela jistě nepřekračuje tři měsíce v kalendářním roce). Uvedené platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě. V případě, že by společenství vlastníků mělo v úmyslu stanovit např. vyšší poplatky těm vlastníkům, kteří své jednotky pronajímají krátkodobě, pro takové rozhodnutí občanský zákoník nestanoví zvýšené kvorum, tedy postačí souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud stanovy neurčují jinak, nicméně s ohledem na nestandardnost takového kroku, který jednostranně zatěžuje jen některé vlastníky jednotek, ač je takové zatížení pochopitelné z důvodu zvýšeného užívání společných částí domu, lze jen doporučit, aby s takovým krokem souhlasili všichni vlastníci jednotek v domě.